✔️ 전세 계약의 첫 단계는 집주인의 신원과 주택의 법적 상태를 직접 확인하는 것입니다.
✔️ 특히 2025년 기준으로 임차인은 집주인 동의 없이도 체납정보를 열람할 수 있게 되었기 때문에, 국세·지방세 체납 여부를 꼭 체크해야 합니다.
✔️ 이 기본 검증 단계만 철저히 해도 전세 사기 리스크를 절반 이상 줄일 수 있습니다.
🔻아래에서 전세피해 지원 신청하세요.🔻
전세피해 지원 신청하기1️⃣ 계약 전 가장 중요한 기본 검증: 등기부등본·신원·체납 여부 확인
➡️ 등기부등본 갑구: 실제 소유자 확인
▪️ 등기부등본을 통해 실제 소유자가 누구인지 반드시 확인
▪️ 계약 상대방과 등기부 소유자가 동일한지 검증
➡️ 등기부등본 을구: 저당권·가압류·근저당 여부 확인
▪️ 근저당 총액이 보증금의 60% 이상이면 고위험
▪️ 저당권이나 가압류가 설정되어 있는지 반드시 확인
➡️ 대리계약 시 필수 확인 사항
▪️ 위임장 + 인감증명서 + 대리인 신분증 필수 확인
▪️ 법적 효력이 있는 위임장인지 검증
⛔ 2025년 기준으로 임차인은 집주인 동의 없이도 체납정보를 열람할 수 있으므로, 국세·지방세 체납 여부를 꼭 체크해야 합니다.
2️⃣ 권리관계·전세가율·보증가입 여부를 통한 '사기 신호등' 점검
➡️ 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부
▪️ SGI·HUG에서 조회 가능, "보증 불가" 주택은 높은 위험군
▪️ 보증보험 가입 가능 여부는 사실상 전세 안전성의 기준점
➡️ 전세가율 확인
▪️ 전세가율 85% 이상이면 위험
▪️ 시세 대비 과도한 보증금은 "돌려줄 돈이 없는 매물"일 가능성
➡️ 계약금 입금 계좌 확인
▪️ 계약금 입금 계좌의 예금주가 집주인 본인인지 확인
▪️ 가족·지인 계좌는 바로 계약 중단
⛔ 이 단계에서 의심 요소가 하나라도 나오면 계약을 재검토하는 것이 안전합니다.
3️⃣ 실소유자 확인과 명의 구조 검증: '신탁·명의신탁' 주택은 최상위 위험군
➡️ 반드시 체크해야 할 요소
▪️ 계약 상대방 = 등기부 소유자 동일 여부
▪️ 신탁등기 여부 확인
▪️ 명의신탁 정황 확인
▪️ 대리계약 시 법적 효력 있는 위임장 확인
➡️ 2025년 피해 사례
▪️ 2025년 피해 사례 중 다수는 실소유자 불일치 문제에서 발생
▪️ 표기된 임대인과 실제 소유자가 다르거나, 신탁등기가 있는 상태에서 중개사가 이를 알리지 않는 경우가 대표적인 전세사기 패턴
📌 소유권 구조가 불명확한 주택은 보증가입도 거절되는 사례가 많아 가장 위험한 유형으로 분류됩니다.
4️⃣ 계약서 작성 단계에서 사기 예방 완성: 특약 조항은 선택이 아닌 필수
➡️ 필수 특약 예시
▪️ "등기부 변동·근저당 설정 시 계약 즉시 해지 및 보증금 전액 반환"
▪️ "보증보험 가입 불가 시 계약 무효 및 보증금 반환"
▪️ "관리비·공과금 체납 발견 시 계약 해지 가능"
➡️ 공인중개사 확인
▪️ 공인중개사 자격증·등록번호를 지자체 홈페이지에서 실명 검색
▪️ 위조·말소 여부까지 확인
▪️ 최근 유사 명칭 부동산도 많아 더욱 주의가 필요
📌 특약 조항 한 줄이 수천만 원의 피해를 막는 결정적인 안전장치가 됩니다.
5️⃣ 의심·위험 발견 시 즉각 대응: 상담센터·전세보증·법률지원 활용
➡️ 이용 가능한 지원 체계
▪️ 전월세종합지원센터: 보증금 반환보증 상담 가능
▪️ 지자체 전세사기 상담센터: 무료 법률 상담 및 피해예방 안내
▪️ 보증보험(SGI·HUG): 가입 가능 여부 확인 및 즉시 상담
▪️ 법률복지공단·지자체 법률센터: 무료 변호사 상담 제공
📌 2024년 기준, 체크리스트를 활용한 계약자는 피해율이 42%p 감소한 것으로 집계되었습니다. 전세 계약은 '빠르게'보다 '정확하게'가 훨씬 중요합니다.
